El lujo inmobiliario se ha instaurado definitivamente en la capital. Nuevas operaciones han salido a la luz estos primeros meses del año y nuevos actores internacionales aterrizan en Madrid moviendo ficha en ubicaciones estratégicas de la ciudad.
Los barrios de Salamanca y Chamberí llevan ofreciendo en los últimos dos años una próspera salud en cuanto al mercado inmobiliario residencial se refiere. Los fondos de inversión internacionales se han hecho eco y están actuando en estas zonas.
Pero analizando el comportamiento por tipología de vivienda, el resultado de estas operaciones de inversión en cuanto a mayor o menor riesgo y rentabilidad puede ser sustancialmente diferente.
Chamberí – Ríos Rosas
Tipologías con mejor calidad de oferta y demanda que la media de Madrid.
La que fue sede de la agencia EFE en la calle Espronceda 32-34 próxima al paseo de La Castellana ha sido adquirida por el fondo Luxemburgués Eurostone para la construcción de viviendas de lujo. Pisos y dúplex de hasta cuatro dormitorios con zonas ajardinadas y piscina proporcionarán al cliente valores añadidos atípicos para una zona como la de Chamberí con poca propuesta de obra nueva, incluyendo zonas ajardinadas y una gran cantidad de oferta en aparcamiento.
A escasos metros, en la Plaza San Juan de la Cruz, otro fondo con sede en Londres, UK & European Investment junto con la promotora Uniq Residential llevarán a cabo una promoción de lujo con viviendas de uno a cuatro dormitorios más áticos. Lo que fue una antigua corrala adquirida en su momento por Pontegadea, la sociedad inmobiliaria de Amancio Ortega, se convertirá en un edificio residencial con privilegiadas vistas a una plaza tan espaciosa.
No es casualidad que estos gigantescos fondos se hayan decido por esta zona concreta, ya que este barrio, el de Ríos Rosas, lleva dos años proporcionando muy buenos indicadores de Real Estate con unas ventas totales de viviendas que se han más que duplicado respecto al año anterior acompañadas de un crecimiento positivo del precio.
Utilizando técnicas de BigData, en tiempo real, vemos varias tipologías concretas de vivienda (que no todas) con muy buenos comportamientos para un inversor en este primer trimestre del año. Una cuyo porcentaje de ventas con respecto a su oferta es muy superior al resto debido a un aumento en las ventas del 29%, acompañada también de un aumento del precio entorno al 1,28% para las viviendas de reciente entrada al mercado. Y otro tipo, de mayor tamaño, con una oferta que disminuye con ratios de -20% y -14% en los últimos dos trimestres.
Existe también en este barrio otra clase de vivienda cuya calidad ocupa un ránking muy superior a la media de la ciudad de Madrid, al igual que por encima de la media en la capital se sitúa su demdana, lo que la convierte enuna apuesta firme de cara a inversión.
Salamanca -Castellana
Para un inversor de viviendas de lujo el tamaño a veces sí importa.
Del otro lado de La Castellana, en el barrio de Salamanca, el fondo alemán Patrizia Inmobilien ha comprado a Grupo Lar y Pimco un edificio en la calle Claudio Coello 108 para el desarrollo de 14 viviendas de lujo de entre 275 a 375 metros cuadrados. De Patrizia Immobilien ya se anunció que podría invertir más de 1.000 millones de euros en España en los próximos años con una política de estancia en nuestro país de varias décadas.
Por supuesto la joya de la corona, Juan Bravo 3, o la que actualmente ya se conoce como Lagasca 99. Proyecto propiedad de la socimi Lar España y uno de los mayores gestores de activos de inversión de renta fija a nivel mundial, Pimco. Promoción de alto standing donde parece están previstas entre 50 a 55 viviendas con superficies entre 250 a 450 m2metros cuadrados y precios que rondarían entre los 8.000 y los 12.000 euros por metro cuadrado.
Tampoco es una providencia la elección del barrio de Castellana, que en estos dos últimos años ha aumentado tanto en ventas, como en el precio de las viviendas de reciente entrada a la venta, así como en el de cierre de operaciones.
Interesante es el análisis microsegmentado de urbanDataAnalytics, uDA,por tipologías en este barrio. Existen dos casos concretos donde su oferta desciende en el primer trimestre del 2016 entorno a -17% incluso en las viviendas de reciente entrada al mercado, acompañadas de un aumento del precio mayor al 7% con respecto al trimestre anterior y con unporcentaje de ventas muy superior con respecto a su oferta y en comparación con el resto de tipologías.
Y para dar más miga al asunto, existe otra tipología que no supera los 250 metros cudrados en la que el ránking o calidad que ocupa su oferta y su demanda en comparación con el resto de barrios de Madrid para esa misma tipología está, en ambos casos, por encima de la media de la capital. Sugiere por tanto tenerla también presente.
La diferencia entre el precio de obra nueva y segunda mano difiere un 20% en la zona de Chamberí contra un 42% en la de Salamanca.
Por tanto, barrios como Ríos Rosas o Castellana afianzan una zona de confort para estas compañías reduciendo riesgos y, en algunos casos, pretendiendo obtener mayor seguridad al ofrecer todas las tipologías posibles de vivienda.
Ahora, bien, la decisión sobre el tipo concreto de activo residencial en el que invertir dentro de estas zonas que consiga minimizar aún más el riesgo y provocar un aumento en la rentabilidad total de la inversión es harina de otro costal.
(This article first appeared on El Mundo)
